連州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《連州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃（2021-2025年）》的通知

連府辦〔2023〕26號

各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府，市各有關(guān)單位：

　　《連州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃（2021-2025年）》已經(jīng)市委十四屆第28次常委會（擴大）會議和市十六屆人民政府第22次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

連州市人民政府辦公室      

2023年5月25日        

連州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃

（2021—2025年）

　　一、工作背景

　　近年來，由于老舊小區(qū)配套設(shè)施不完善、公務(wù)服務(wù)不健全，同時存在失養(yǎng)失修失管等問題，直接影響到居民的生活質(zhì)量與美好城市的建設(shè)。我國各大城市城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)就是老舊小區(qū)改造，老舊小區(qū)改造工作關(guān)系城市內(nèi)部廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區(qū)居民的生活難題，改善老城區(qū)群眾的生活狀況。目前，國家越來越重視老舊小區(qū)改造工作，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見》中明確提出：要穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區(qū)的綜合治理、危房和非成套住房改造?！稄V東省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）文件精神：更好發(fā)揮城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在推動惠民生擴內(nèi)需，推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展等方面的重要作用，滿足人民群眾美好生活需要。改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標準?？茖W(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃。養(yǎng)老、衛(wèi)生、托育等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計劃，以及專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計劃，應(yīng)主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、計劃有效對接，同步推進實施。

　　二、編制總要求

　　以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，大力推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，改善居民居住條件，推動構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。改造對象為城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。結(jié)合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

　　三、現(xiàn)狀概況與存在問題

　　（一）根據(jù)國家、省和清遠市政府政策文件要求，經(jīng)過實地調(diào)查摸底，我市老舊小區(qū)現(xiàn)狀可歸納為以下三個方面。

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施差，居民對老舊小區(qū)改造的呼聲較大。我市的老舊小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施落后的問題:一方面基礎(chǔ)設(shè)施老舊，管線規(guī)劃不合理，雨污不分流，下水道堵塞嚴重，每到暴雨，小區(qū)淹水而影響居民出行的情況時有發(fā)生;另一方面，配套設(shè)施缺乏，很多老舊小區(qū)公共活動場所少甚至就沒有，有的小區(qū)存在著綠化不足等問題。除此之外，近幾年，隨著人們生活水平的提高，停車難逐漸成為老舊小區(qū)矛盾集中點，再加上很多老舊小區(qū)無人管理，外來車主也將小區(qū)當成免費停車場，讓小區(qū)居民備受困擾。

　　2.老舊小區(qū)服務(wù)成本高，物業(yè)入駐管理難。老舊小區(qū)居民多為老年人群，或是新居民以及租房戶等。前者受傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)慣影響，對于額外繳納物業(yè)管理費不認同，物業(yè)服務(wù)的需求不大。并且在沒有物業(yè)管理的情況下，居民可以隨意使用公共空間，這就使得部分居民更不希望物業(yè)入駐。而租房戶流動性強，居住地不固定，所以小區(qū)物業(yè)服務(wù)并不是他們的必要需求，對物業(yè)入駐意愿也不高。

　　3.缺乏統(tǒng)一管理，執(zhí)法難度系數(shù)高。老舊小區(qū)因為缺乏統(tǒng)一管理，加之部分業(yè)主對房屋違規(guī)的改建和裝修，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、私建停車庫等等這些行為帶來了安全隱患。同時，由于無人管護老舊小區(qū)公共空間被侵占，如：毀綠種菜、毀綠私建停車位的情況時有發(fā)生，監(jiān)管執(zhí)法難度進一步加大。

　　（二）存在問題

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，維修養(yǎng)護難度大。由于上世紀八、九十年代房屋勘察設(shè)計和建設(shè)技術(shù)都相對不成熟，加之使用年限長，缺乏維護管理，不按結(jié)構(gòu)進行裝修留下的隱患，房屋漏雨、滲水等房屋本體老化問題日益突出。因為單位改制或解散等歷史原因，這些老舊小區(qū)多為開放式、半開放式小區(qū)，缺少物業(yè)管理，普遍存在環(huán)境衛(wèi)生較差，綠化管護不到位、車輛亂停亂放，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，小區(qū)治安無保障等問題。

　　2.自治意識淡薄，日常管理難度大。老舊小區(qū)居民對于自己的居住環(huán)境缺乏自我管理意識，不關(guān)心小區(qū)整體的公共環(huán)境，對于個別侵害集體利益的行為不阻止、不舉報，小區(qū)內(nèi)與毗鄰街道垃圾亂倒、各種非法張貼小廣告、占道經(jīng)營等亂象導(dǎo)致管理難上加難，形成一個惡性循環(huán)。

　　3.改造資金需求大，資金籌措難度大。老舊小區(qū)改造資金需求大，在2021-2025年期間要完成老舊小區(qū)改造任務(wù)，資金籌措困難，居民出資積極性不高。上級補助資金要求基層按一定比例配套，我市財政壓力大。

　　四、改造目標與任務(wù)

　　到2025年底，結(jié)合我市實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。根據(jù)我市對轄區(qū)范圍建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全的老舊小區(qū)進行摸排統(tǒng)計約有63個，并進行五年分解計劃（2021年6個、2022年16個、2023年16個、2024年15個、2025年10個）。改造內(nèi)容包括對各老舊小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、綠化、照明、圍墻、垃圾收儲等基礎(chǔ)設(shè)施改造。將根據(jù)實際改造進度科學(xué)、合理進行年度計劃。（詳見《連州市2021-2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃表》）

　　五、改造資金測算和籌措

　?。ㄒ唬?021-2025年我市擬計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有63個,總投資額約19369.66萬元。2021年擬計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)6個，投資額約4336.25萬元；2022年擬計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16個，投資額約3395.38萬元；2023年擬計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16個，投資額約3857.53萬元；2024年擬計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)15個，投資額約5500.06萬元；2025年擬計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)10個，投資額約2280.44萬元。

　?。ǘ├吓f小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，資金來源積極爭取中央、省財政補助資金、中央預(yù)算內(nèi)投資資金和地方政府債券以及居民自籌等，主要資金籌集渠道要按照“誰受益、誰出資”原則，結(jié)合實際合理確定改造費用分攤規(guī)則，完善居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。其中，明確居民出資責任，居民出資部分可通過住宅專項維修基金、公共收益等渠道落實，鼓勵居民個人捐資、捐物參與老舊小區(qū)改造；由于部分老舊小區(qū)居住人口龐雜，個人籌措資金難度較大，需要爭取更多的財政資金投入。

　　六、完善配套政策

　　（一）加快改造項目審批。結(jié)合審批制度改革，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，積極推行網(wǎng)上審批，提高項目審批效率。可由縣級人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查改造方案，認可后由相關(guān)部門直接辦理立項、用地、規(guī)劃審批。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段，簡化相關(guān)審批手續(xù)。不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風(fēng)險項目，實行項目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。鼓勵相關(guān)各方進行聯(lián)合驗收。

　　（二）完善適應(yīng)改造需要的標準體系。研究制定本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范，明確智能安防建設(shè)要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。及時推廣應(yīng)用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類設(shè)施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎(chǔ)上一事一議予以解決。

　　（三）建立存量資源整合利用機制。合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境及配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。其中，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設(shè)騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類設(shè)施的，可不增收土地價款。整合社區(qū)服務(wù)投入和資源，通過統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設(shè)各類服務(wù)設(shè)施，有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務(wù)。

　　（四）明確土地支持政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依法積極予以辦理。

　　七、強化組織保障措施

　　（一）明確部門職責。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要切實擔負城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)責任。各有關(guān)部門要加強政策協(xié)調(diào)、工作銜接、調(diào)研督導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)新情況新問題，完善相關(guān)政策措施。

　　（二）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。明確責任，確保工作有序推進。牽頭單位要落實主體責任，主要負責同志親自抓，把推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質(zhì)量和財政資金使用效率為衡量標準，調(diào)動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好各項配套支持政策。

　　（三）加大宣傳引導(dǎo)。加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策措施，及時回應(yīng)社會關(guān)切。

　　八、附件

連州市2021—2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃表